Wat is het kadastraal inkomen… en wat is de impact?
Het moet wel één van de meest gehoorde en bevraagde termen zijn bij de aankoop-en verkoop van een onroerend goed. Het kadastraal inkomen. De ene beweert dat het een compleet achterhaald en gedateerd concept is, de ander kan het actueel belang niet voldoende benadrukken. Allerhande belastingen zouden op basis hiervan berekend worden. Hoe belangrijk is het kadastraal inkomen? Hoe de vork nu daadwerkelijk aan de steel zit, wordt in dit bondige artikel toegelicht.
Wat is KI?
Het kadastraal inkomen (KI) is een fiscaal begrip dat wordt gebruikt om het belastbare inkomen van onroerend goed te bepalen. Het is een schatting van het netto-inkomen dat een onroerend goed kan opleveren voor de eigenaar, indien het verhuurd zou worden. Met andere woorden, het kan beschouwd worden als een fictieve huurwaarde van het onroerend goed.
Het grootste belang van het kadastraal inkomen schuilt in het feit dat het wordt gebruikt om de onroerende voorheffing te berekenen. De basis van deze heffing, in de volksmond ook wel grondbelasting genoemd, wordt gewestelijk geregeld. Elk gewest hanteert zijn eigen tarieven voor de onroerende voorheffing, dus het tarief kan variëren afhankelijk van waar het onroerend goed zich bevindt. Het basistarief voor onroerende goederen bedraagt in het Vlaams Gewest 3,97%, al geldt er voor woningen die sociaal verhuurd worden een verlaagd tarief.
Daarnaast, en niet te vergeten, worden er telkens nog gemeentelijke en provinciale opcentiemen bij het gewestelijk tarief geteld om tot de totale onroerende voorheffing te komen.
Geïndexeerd versus niet-geïndexeerd
Het niet-geïndexeerd KI is de oorspronkelijke huurwaarde die aan een onroerend goed is toegekend op het moment dat het werd vastgesteld. Dit gebeurde aan de hand van verschillende criteria, zoals de ligging, de oppervlakte, het bouwjaar en de staat van het pand. Het kan worden herzien als er belangrijke veranderingen aan het pand worden aangebracht. Typisch Belgisch werd het kadastraal inkomen al niet meer aangepast sinds 1975.
Het geïndexeerd KI is het niet-geïndexeerd KI dat wordt aangepast aan de inflatie. Aangezien de waarde van geld in de loop der tijd verandert, wordt het niet-geïndexeerd KI geïndexeerd om het in overeenstemming te brengen met de huidige waarde. De inflatie-indexering wordt jaarlijks toegepast en wordt vastgesteld door de federale overheid. Het geïndexeerd KI wordt gebruikt om de onroerende voorheffing te berekenen.
Waar te vinden?
De Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD) van de federale overheidsdienst (FOD) Financiën beheert omvangrijke documentatie over patrimonium (zowel roerende als onroerende goederen). De Administratie Opmetingen & Waarderingen staat in voor de toekenning van het inkomen aan onroerende goederen.
Het kadastraal inkomen staat vermeld op het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing, die jaarlijks door de overheid aan de eigenaar van het pand wordt opgelegd.
Daarnaast kan op de kadastrale legger van jouw pand ook steeds het niet-geïndexeerde KI geraadpleegd worden.
Een voorbeeld
Uiteraard klinkt al het bovenstaande enigszins vaag. Laat ons de theorie even omzetten in de praktijk aan de hand van een voorbeeld.
Stel nu dat je een appartement verhuurt in Gent centrum aan 800 euro per maand en je wil graag weten welk bedrag je aan onroerende voorheffing zal moeten betalen voor 2023.
Je leest op de kadastrale legger af dat het niet-geïndexeerde KI 763 euro bedraagt. De FOD Financiën stelt dat de indexeringscoëfficiënt voor het kadastraal inkomen 2,0915 bedraagt voor inkomstenjaar 2023, dus je geïndexeerd KI zal 1596 euro bedragen.
Pas hierop het gewestelijk tarief toe van 3,97% (1596 x 0,0397). Dat levert ons een basisbelasting van 63,36 euro op. Hierbij is de kous echter nog niet af. De provinciale opcentiemen voor Oost-Vlaanderen bedragen immers 148,47. We moeten dus ons bedrag van 63,36 euro vermenigvuldigen met 148,47, gedeeld door 100. Dit levert ons een bijkomende som van 94,07 euro op. Ook gemeente Gent passeert graag nog even langs de kassa, en past een opcentiem van maar liefst 1088 toe in 2023. We grijpen terug naar 63,36 euro, vermenigvuldigen met 1088 en delen opnieuw door 100. Zo komen we aan de meer gewichtige som van 689,36 euro aan gemeentelijke opcentiemen.
Zodoende bestaat het totaal van de onroerende voorheffing uit:
- 63,36 euro als basis;
- 94,07 euro als deelbedrag voor de provincie;
- 689,36 euro als deelbedrag voor de gemeente;
voor een totaal aan jaarlijkse onroerende voorheffing van 846,79 euro.
Conclusie
Je voelt het al aan. Het kadastrale inkomen is dus wel degelijk van tel wanneer je uitkijkt naar een nieuwe woning. Vooral in geval van investeren kan het nuttig zijn om even het kadastraal inkomen na te vragen, in functie van het potentieel netto-rendement dat je kan vergaren na belasting.
Heb je hierover nog verdere vragen? Overweeg je om te investeren in vastgoed? Contacteer ons gerust voor een informele kennismaking op info@vicusvastgoed.be! Ons team van juridisch adviseurs staat je graag te woord.